Beurkundungspflicht beim Unternehmenskauf (Asset-Deal)

Unternehmenskaufverträge werden üblicherweise als „Share-Deal“ oder als „Asset-Deal“ abgewickelt. Für die Beteiligten stellt sich dann häufig die Frage, ob der Unternehmenskaufvertrag beurkundet werden muss.

Share-Deal vs. Asset-Deal

Beim Share-Deal erfolgt der Unternehmenskauf durch die Übernahme von Anteilen an einer Gesellschaft (z.B. an einer GmbH). Dann ist eine notarielle Beurkundung ggf. schon aufgrund von gesellschaftsrechtlichen Vorschriften notwendig (z.B. § 15 Abs. 3 GmbHG).

Beim Asset-Deal werden hingegen keine Gesellschaftsanteile, sondern einzelne Vermögenswerte veräußert (z.B. Inventar, Verträge mit Kunden und Mitarbeitern).

Beurkundungspflicht wegen Betriebsgrundstück

Wenn im Rahmen eines Asset-Deals auch ein Betriebsgrundstück veräußert werden soll, dürfte der Unternehmenskaufvertrag regelmäßig vollständig zu beurkunden sein (und nicht nur der Grundstückskaufvertrag). Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB muss der Erwerb von Grundeigentum notariell beurkundet werden. Dieses Formerfordernis beschränkt sich aber nicht allein auf die das Grundstück betreffenden Abreden. Formbedürftig sind vielmehr alle Vereinbarungen, die nach dem erkennbaren und von der Gegenpartei hingenommenen Willen auch nur einer Partei zusammen mit der Grundstücksübertragung gelten sollen. Formbedürftig sind also alle Vertragsteile, die „miteinander stehen und fallen“ sollen (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 – VII ZR 313/78, BGH, Urteil vom 6. November 1980 – VII ZR 12/80, BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 – VII ZR 321/00, BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 – VII ZR 230/07, BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 246/08).

Dabei kommt es nicht allein darauf an, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden vorliegen oder ob an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGH, Urteil vom 24. September 1987 – VII ZR 306/86). Die Ausführungen des BGH in dieser Entscheidung sind sehr aufschlussreich (Hervorhebungen von mir):

„Eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen“ sollen. Daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind, ist dazu nicht erforderlich. Die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet zwar eine Vermutung dafür, daß die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Entscheidend bleibt aber immer der „Verknüpfungswille“: Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Willen zeigt und der andere ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen und damit insgesamt nach § 313 BGB beurkundungsbedürftig sein (BGHZ 76, 43, 48/49; BGH, Urt. vom 10. Juli 1987 – V ZR 284/85 – zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils mit weiteren Nachw.). Demgemäß hat der Senat einmal einen nur privatschriftlich geschlossenen „Bauwerkvertrag“, der die Lieferung eines Fertighauses betraf, für wirksam gehalten (BGHZ aaO). Ein anderes Mal jedoch, als es um die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf einem gleichzeitig angebotenen Grundstücksanteil ging, hat er auch für den Bauvertrag die notarielle Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung angesehen (BGHZ 78, 346). Ähnlich hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zunächst angenommen, daß von dem Bauträger mit den Erwerbern getroffene Vereinbarungen insbesondere dann nicht ohne weiteres beurkundet werden müßten, wenn die werkvertraglichen Abreden dem „Kaufvertrag“ nachfolgten (NJW 1980, 41, 42). Später aber hat er bei einem Betreuungs- und Verwaltungsvertrag die Beurkundungsbedürftigkeit bejaht, weil dieser Vertrag auch eine Grundstückserwerbsverpflichtung enthielt (NJW 1985, 730; vgl. auch das Urteil des IVa Zivilsenats in NJW 1987, 2071).“

Die Verteilung auf mehrere Vertragsurkunden oder auf mehrere Vertragspartner ist also allein kein sicheres Mittel zur Vermeidung einer Beurkundungspflicht. Nach dem BGH begründet das allenfalls eine Vermutung gegen einen rechtlichen Zusammenhang, die aber letztlich vom Tatrichter als widerlegt angesehen werden kann.

Unternehmenskaufverträge, die auch den Erwerb eines Betriebsgrundstücks umfassen, dürften daher regelmäßig beurkundungspflichtig sein.

Beurkundungspflicht wegen § 311b Abs. 3 BGB

Auch aus § 311b Abs. 3 BGB kann sich unter Umständen eine Beurkundungspflicht ergeben:

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Dementsprechend hat zum Beispiel das OLG Hamm einen Unternehmenskaufvertrag, indem die Klausel

„Hiermit verkauft die H ihre gesamte Aktiva und/inkl. den kompletten Laden in Q (Inventar und Inventurgegenstände) an H/T2“

enthalten war, gemäß §§ 311 b Abs. 3, 125 S. 1 BGB für formunwirksam gehalten. Daraus ergebe sich nämlich eindeutig, dass nicht nur der Geschäftsbetrieb des Ladens in Q und das sich darauf beziehende Aktivvermögen der Klägerin veräußert werden sollte, sondern auch die weiteren Aktiva der Klägerin.

Von daher sollte in Unternehmenskaufverträgen auch immer darauf geachtet werden, ob nach dem Vertragsgegenstand möglicherweise eine Vermögensübertragung im Ganzen vorliegt.