Kann man gegen einen bereits ausgezogenen Mieter eine Räumungsklage erheben?

Nach der Erhebung einer Räumungsklage stellt sich mitunter heraus, dass der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne die Wohnung an den Vermieter herauszugeben. Dann stellt sich für den Vermieter die Frage, ob die Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mieter überhaupt noch zulässig ist.

Das ist grundsätzlich der Fall. Eine Räumungsklage ist auch gegen einen ausgezogenen (Mit-)Mieter zulässig, selbst wenn dieser bereits ausgezogen ist und keine vorherige Herausgabe der Wohnung an den Vermieter erfolgt ist (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 25.07.2006 – 8 W 34/06; LG Berlin, Urteil vom 16. September 2005 – 64 S 244/05).

Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietvertrages einen Anspruch auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes (§ 854 BGB). Den Mieter trifft eine entsprechende Pflicht zur Rückgabe, § 546 Abs. 1 BGB:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“

Dazu gehört regelmäßig auch die Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter. Nach der Rechtsprechung des BGH fehlt es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, dem Vermieter bei Rückgabe der Mietsache aber nicht alle Schlüssel aushändigt (BGH, Urteil vom 22.9.2010, VIII ZR 285/09; BGH, Urteil vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/81, vgl. auch OLG Koblenz, Urteil vom 25.4.2018 – 5 U 1161/17).

Auch eine bloße Erklärung gegenüber dem Vermieter, das Recht auf Besitz oder Nutzung der Wohnung nicht mehr zu beanspruchen, reicht insoweit nicht aus (OLG Bremen, Beschluss vom 23.11.1971, 3 W 70/1971, OLGZ 72, 417).

Dementsprechend ist eine Räumungsklage grundsätzlich solange möglich, wie der Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter herausgegeben hat.

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