Saldoklage bei Mietrückständen

Werden Mieter wegen Mietrückständen verklagt, die über längere Zeit aufgelaufen sind, ist es für den Vermieter am einfachsten, seiner Klage eine Forderungsaufstellung beizufügen und auf diese Bezug zu nehmen. Im Rahmen der Klageerwiderung folgt dann allerdings häufig der Einwand, es handle sich um eine unzulässige Saldoklage.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass dieser Einwand nicht greift, wenn das Klagebegehren hinreichend bestimmt ist.

So entschied der BGH, dass eine Klage wegen Mietzahlungsrückständen, die auf eine Forderungsaufstellung gestützt wird, in welcher der Vermieter die geschuldeten Bruttomieten den vom Mieter gezahlten Beträgen und diesem erteilten Gutschriften gegenüberstellt, zulässig ist, wenn die Einzelforderungen in der Aufstellung nach Betrag und – soweit erforderlich – nach Monat ausgewiesen werden (BGH, Urteil vom 06. Februar 2019 – VIII ZR 54/18 m.w.N.). In dem entschiedenen Fall hatte die Klägerin eine tabellarische Forderungsaufstellung mit folgenden Angaben vorgelegt:

  • das zu Beginn bestehende Guthaben zugunsten des beklagten Mieters (2,63 €),
  • die in dem betreffenden Monat jeweils zu zahlende Bruttomiete,
  • die tatsächliche Mietzahlung,
  • die hiernach bestehende Differenz und der sich danach ergebende Rückstand,
  • eine Gutschrift zugunsten des Mieters aus der Betriebskostenabrechnung 2012.

Ebenso hatte die Klägerin die Zusammensetzung der von ihr begehrten Miete (Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlungen) jeweils für die einzelnen Monate mitgeteilt. Im Übrigen hatte sich die Klägerin in der Berufungsbegründung auf eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB berufen und erläuternd ausgeführt, aus der tabellarischen Aufstellung ergebe sich, dass sie jeweils die im Monat eingegangene Mietzahlung mit dem laufenden Monat verrechnet habe. Wenn mehr als monatlich geschuldet gezahlt worden sei, habe sie den Mehrbetrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB mit der jeweils ältesten noch ausstehenden Forderung aus dem eingeklagten Zeitraum verrechnet.

Dies reichte nach Auffassung des BGH aus, um den Klagegegenstand hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO darzulegen.

Auch beim Fehlen einer näheren Aufschlüsselung des Klagebegehrens ist nach der Rechtsprechung des BGH unschädlich, in diesem Fall ist eine Auslegung des Klageantrags geboten. Das entscheidende Gericht muss dann ggf. auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zurückgreifen (BGH, Urteil vom 06. Februar 2019 – VIII ZR 54/18; BGH, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 68/17; BGH, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 84/17).