Wann verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr einer Mietkaution?

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr seiner Kaution verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

Die Verjährungsfrist beginnt dabei gemäß § 199 Abs. 1 BGB, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Entstehung des Rückzahlungsanspruchs
  • Kenntnis bzw. fahrlässiger Unkenntnis des Mieters von seinem Anspruch und dem Vermieter

Beispiel: Rückzahlungsanspruch besteht seit 2017 -> Verjährung tritt mit Ablauf des Jahres 2020 ein.

Problematisch ist das Merkmal „Entstehung des Rückzahlungsanspruchs“. Hierzu gehört die Durchsetzbarkeit des Anspruchs, also die Fälligkeit. Die Frage des Verjährungsfristbeginns hängt also davon ab, wann der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution fällig wird. Zur Fälligkeit wurden in der Vergangenheit leider verschiedenste Rechtsauffassungen vertreten, was die Sache für Vermieter und Mieter nicht einfacher macht.

Man kann jedenfalls dann von einer Fälligkeit ausgehen, wenn die sog. „Abrechnungsreife“ eingetreten ist, also nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist für den Vermieter („Überlegungsfrist“) und wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist. Das ist wiederum der Fall, wenn es keine Gegenforderungen des Vermieters mehr gibt, für die die Kaution haftet. Dies muss ggf. in einem Prozess gerichtet auf Rückzahlung der Kaution geklärt werden.