Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen rechtfertigt Mietminderung

Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt können Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit einer Großbaustelle im Innenstadtbereich einer Großstadt eintreten, einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen.

Im entschiedenen Fall wurden zahlreiche Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen auf einem Parkplatzbereich eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts aufgestellt. Hinzu kam umfangreicher LKW-Verkehr. Das darin betriebene Geschäft war in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen.

Das OLG Frankfurt stellte hierzu fest:

„Die Beeinträchtigungen infolge der Einrichtung der Baustelle begründeten einen Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkte. Ob nachteilige Umstände im Umfeld des Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Lebensrisiko und dem speziellen Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft, vorzunehmen. Damit bei Beeinträchtigungen durch äußere Umstände und Einflüsse auf das Mietobjekt, die durch Dritte verursacht sind, eine Ausuferung des Mangelbegriffs vermieden wird, ist Voraussetzung für die Annahme eines Mangels des Mietobjekts eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich (vgl. BGH, NJW 2000, 1714 f.). Dabei ist stets zu beachten, dass das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt (im einzelnen zu sogenannten „Umwelt- und Umfeldmängeln“ Horst, MDR, 2011, 1022 ff.; Fritz, NZM 2008, 825 ff.).“

Letztlich hielt das OLG im entschiedenen Fall eine Mietminderung in Höhe von 15% für angemessen.

Anmerkung:

Ob eine Mietminderung für Ladenlokalmieter aufgrund von Straßensperren in Betracht kommt, ist letztlich immer eine Frage des Einzelfalls. Es muss in jedem Fall eine erhebliche Zugangsbeeinnträchtigung vorliegen.

So verneinte zum Beispiel das OLG Hamburg in einem anderen Fall das Recht zur Minderung. Gelegentliche Straßenbaumaßnahmen begrenzten Ausmaßes in der Nähe eines Ladenlokals seien vom Mieter zu dulden. Entscheidend seien vor allem Ausmaß und Intensität (OLG Hamburg, Urteil vom 06. Dezember 2000, Az: 4 U 121/00).

Ein anderes Extrembeispiel ist eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts (KG Berlin, Urteil vom 12.11.2007 – 8 U 194/06). Im dem dort entschiedenen Fall ging es um Mieträume als Ladengeschäft für Architekturfachliteratur, Reiseliteratur, Souvenirs, Film- und Photobedarf und Postkarten. Es kam zu einer Sperrung des Ladenzugangsbereiches durch Baumaßnahmen und Abstellen mehrstöckiger Container.

Das KG stellte hierzu fest, dass die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge von Baumaßnahmen der öffentlichen Hand einen Mangel der Mietsache darstelle, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflussbare Baumaßnahmen hervorgerufen wird.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB habe der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Vertraglich geschuldete „Sollbeschaffenheit“ der Mietsache sei danach ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch, wozu insbesondere ihre Eignung zu dem vertraglich vereinbarten Verwendungszweck gehört. Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liege vor, wenn eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten vorliegt. Es komme darauf an, ob der nach § 535 BGB geschuldete Mietgebrauch beeinträchtigt wird, so dass der Fehler auch in einem tatsächlichen bzw. rechtlichen Verhältnis bestehen kann, das nach der allgemeinen Verkehrsanschauung den Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt.

Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen sei Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung insbesondere dann, wenn Gewerberäume vermietet wurden und das dort betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist. Die Zugangsbehinderung stelle daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird.

Das KG hielt daher im entschiedenen Fall eine Mietminderung für die Zeit der Sperrung in Höhe von 100% für gerechtfertigt.